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掘金迪士尼地產商狂炒川沙地塊

時間:2009-12-01 02:34來源: 作者: 點擊:
小小的“米老鼠”,讓人又愛又恨。

一場圍繞“米老鼠”的炒作,正在瘋狂地進行著。

雖然11月4日,迪士尼正式落滬的消息終于正式得到官方確認,然而上海迪士尼項目的圖紙還沒有出來,已經有很多開發商捂盤幾個月,等待升值,而其他的則在借機大幅漲價;為了爭搶迪士尼周邊的土地,不惜以高出平時幾倍的價格爭搶,樓板價已經比當時川沙板塊的在售商品房價還高;迪士尼還遠沒有消息時,周邊上市房地產公司股價就開始瘋狂飆升,怎一個“亂”字了得。

9樓盤多月零銷售

11月21日,上海一掃多日的陰冷天氣,有了一些暖意。鼎鑫名流世家售樓員小敏根本沒有時間享受這個帶著暖意的周末,她還需要接待由搜房網組織的三大客車看房團成員。

鼎鑫名流世家地處川沙新市鎮,距規劃中的迪士尼樂園僅約20分鐘車程。這一地理優勢不但醒目地被標記在鼎鑫名流世家的樓盤地圖上,更直接帶動了該項目的熱銷。
本文發表于博銳管理在線|www.boraid.com|14
公司年初推出的一房、兩房銷售現已告罄。在搜房看房團到來之時,售樓處多桌客戶正在洽談。

讓看房人潮大吃一驚的是,一個多月前還是1.6萬元/平方米的價格,現在已經變成2萬多元/平方米。

鼎鑫名流世家房價突變的1個月,正好是上海迪士尼項目落滬的確認時段。上海市面上,凡是能夠跟川沙板塊掛鉤的樓盤均提高了售價。

迪士尼立竿見影的漲價效應顯然刺激了開發商的野心,部分樓盤開始捂盤惜售。據介紹,某知名廣告代理機構員工數日前MSN簽名改成了“我恨米老鼠”,因為不少開發商前期已經簽下的開盤廣告單隨著迪士尼的到來而取消了。

根據佑威房地產研究中心提供的數據,迪士尼項目涉及的川沙板塊在售22個樓盤,多達9個樓盤近幾個月都沒有任何銷售記錄。如從7月1日至11月18日,川沙板塊的龍馨公寓,可銷售套數為230套,銷售記錄為零。而其售樓處給時代周報記者的答復是,“11月9日開的盤,目前已經全部銷售完畢,均價1萬多元/平方米。”

高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢對川沙地區的房價走勢持保留意見,“從香港的經驗來看,一旦這個熱點消息在市場上漸漸平復,到時候房價是否會持續溢價,還得看政府是否在基礎設施或者區域配套方面有投入和改善。”

但未來的不確定性顯然不影響開發商對川沙板塊的信心。“開發商認為,迪士尼項目會給未來帶來很大的市場預期,由此而捂盤,趁機漲價和等待樓盤升值。迪士尼項目確定后,周邊好的地塊基本被瓜分完畢,現在已經開發的樓盤開發商十分珍惜現有項目的市場存量,早賣完以后就沒有蛋糕可吃。”斯蓋高級分析師張宏偉告訴時代周報記者。

川沙土地爭奪戰

離上海市政府宣布迪士尼項目正式獲批還不到兩小時,一場川沙地塊的土地爭奪賽就接著上演。

這幅名為川沙新市鎮A08-03的地塊,其實并不直接毗鄰規劃中上海迪士尼高達6000畝的用地范圍,與迪士尼樂園距離超過3公里。但這絲毫不影響開發商們的參與熱情。

截至開標的前一晚,共有62家企業領取申請書,競買申請人超過17家,網上掛牌報價較底價翻倍,達到7億元。

不過,在次日的拍賣現場,上海象嶼置業有限公司沒有給競爭對手們任何機會,在起始價3.268億元的基礎上,象嶼置業直接將價格加到了11.9億元。按象嶼置業的成交價,該地塊折合樓板價14024元/平方米,溢價率264%,高過當時川沙板塊的在售商品房價。

“太離譜了!”一位不愿意透露身份的競拍者說,在今年3月完成出讓的浦東新區川沙新鎮A03-12商業地塊,其樓面地價僅為3809.4元/平方米。

象嶼置業是全國500強、大型國有企業廈門象嶼集團的全資子公司,注冊資本3億元,總資產10多億元,專業從事房地產開發。而象嶼置業在上海川沙地塊的豪舉被認為是跟其要上市有關。

從迪士尼項目對房價的輻射效應看,有了迪士尼地塊儲備,無疑加大了公司上市的籌碼。

“其實川沙地區近年來新推的土地很少,在這個板塊上開盤的企業也不多,有地塊出來,當然會搶。”川沙板塊有房產項目運作的一名開發商告訴時代周報記者。

“開發商都是在賭土地的升值。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對時代周報記者表示,“實際上,迪士尼真正營業的話還不知道要多久呢,國外迪士尼從確定到規劃到建設到開張可能需要3-5年的時間,但是上海的迪士尼規劃是最大的,而其現在具體的細節都尚未談判,因此多數開發商只是對迪士尼的概念進行炒作。”

房企股價瘋狂飆升

隨著迪士尼板塊土地市場火暴升溫,在川沙或其附近擁有土地資源的上市房企,無疑成為最大的贏家。

如果以擁有的土地面積論英雄的話,中華企業是當之無愧的迪士尼“地王”。統計數據顯示,中華企業在整個合并后的浦東新區擁有85萬平方米的土地,形成對迪士尼樂園的包圍之勢。 

據了解,中華企業在南匯區和浦東擁有的土地儲備包括:在南匯區航頭鎮占地34萬平方米的土地上打造“南郊中華園”別墅項目;中華企業在南六公路附近的三灶鎮曙光村6/2丘地塊項目占地面積145409平方米;花木鎮三街坊42丘地塊,在陸家嘴與迪士尼樂園之間,占地面積30790平方米,規劃建筑面積84380平方米。

這些項目距離迪士尼樂園項目核心區域都在10公里左右,很多土地是在2002年以前獲得的,成本較低,迪士尼樂園項目正式啟動后,這些地塊的價值顯然還有巨大的升值空間。

在迪士尼落戶地址還未確定之時,中華企業已經聞風在緊挨川沙鎮的周浦鎮大舉“造城”,該項目占地面積34萬平方米,建筑面積達46萬平方米,該項目不僅有商業廣場、酒店式公寓等,還專門取了個“印象春城”的名字,試圖成為迪士尼周邊地塊的核心產品。

除中華企業外,界龍實業、中路股份等均在迪士尼周邊擁有豐富的土地儲備,除享受土地升值的好處外,這些房企在股市上亦受到各路資金追捧。每一次項目的風生水起,必然會引起迪士尼相關概念股的瘋狂炒作。

在去年末市場低迷期間,以界龍實業為首的迪士尼概念股,從2008年11月20日至12月4日,中路股份、斯米克和界龍實業分別大漲了103%、70%和34%,而大盤同期的漲幅僅為3%。

今年7月下旬至8月中旬這段時間里,“迪士尼項目下半年正式落戶浦東”、“迪士尼項目談判已在重大原則問題上達成一致”、“迪士尼項目即將獲得高層批準”等消息使得迪士尼概念在此期間又受到資金大肆炒作,中路股份、界龍實業等紛紛漲停。

10月開始,上海迪士尼項目已通過國家審批,有望正式對外宣布消息刺激下,迪士尼概念股的火苗再一次被點燃。在川沙附近擁有地產的上市公司,如界龍實業、中路股份股價上漲幅度都在50%左右。

東方證券房地產行業高級分析師魏博認為,因房地產而受益于迪士尼的公司分為三類:擁有房地產開發項目的公司,包括中華企業、張江高科、深長城、創興置業、萊茵置業;擁有工業、倉儲、農業用地的公司:包括界龍實業、中路股份、申達股份、天宸股份、大西洋、運盛實業;可能參與迪士尼實際運營的公司,陸家嘴、外高橋或未知第三方。


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